facebook web

Polski rynek nieruchomości komercyjnych w dobrej kondycji

Polski rynek nieruchomości komercyjnych w dobrej kondycji

W pierwszym półroczu 2015 roku odnotowano wysoki poziom aktywności na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zamykające się transakcje sprawią, że 2015 rok może być lepszy niż 2014. Szczegóły na temat rynków nieruchomości biurowych, handlowych i przemysłowo-magazynowych można znaleźć w najnowszym raporcie międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield: Marketbeat – Jesień 2015. Publikacja zawiera także analizę rynku inwestycyjnego w Polsce i przewidywania na temat rozwoju branży nieruchomości komercyjnych w kraju.

Raport „Marketbeat Polska – Jesień 2015” podsumowuje pierwszą połowę 2015 r. na polskim rynku nieruchomości biurowych, handlowych i przemysłowo-magazynowych oraz przedstawia prognozy na najbliższą przyszłość.

NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI Z RAPORTU MARKETBEAT JESIEŃ 2015:

Inwestycje w nieruchomości komercyjne:

  • W pierwszym półroczu 2015 r. zawarto 21 transakcji inwestycyjnych na łączną kwotę 794 mln EUR
  • Wolumen transakcji został wypracowany głównie przez inwestorów amerykańskich
  • Aktywność inwestycyjna w coraz większym stopniu przenosi się do miast regionalnych, które w połowie 2015 r. po raz pierwszy w historii mogły pochwalić się wyższą wartością transakcji niż stolica (w porównaniu z wynikami sprzed roku wolumen transakcji wzrósł o ok. 30%)

Nieruchomości biurowe:

  • Przewaga podaży nad absorpcją na stołecznym rynku
  • Spadek wysokości stawek czynszowych typu prime w Warszawie w najlepszych budynkach
  • Znaczny wzrost liczby zawieranych transakcji najmu na rynkach regionalnych

Nieruchomości handlowe:

  • Za ponad 67% podaży w pierwszej połowie 2015 r. odpowiadają duże miasta (powyżej 200 tys. mieszkańców)
  • Dynamiczny rozwój sklepów formatu convenience oraz inwestycje w jakość istniejącej już bazy hipermarketów
  • Dynamiczny rozwój parków handlowych, które powstają głównie w mniejszych ośrodkach (miasta 15-30 tys. mieszkańców)

Nieruchomości magazynowe:

  • W pierwszej połowie 2015 r. oddano do użytku 452 000 mkw. powierzchni magazynowej
  • Wskaźnik pustostanów osiągnął rekordowo niski wynik 6,2%
  • Dzięki poprawie infrastruktury transportowej wciąż na znaczeniu zyskują rynki regionalne

KLUCZOWE LICZBY RAPORTU:

  • 66% – powierzchnia biurowa w sześciu głównych polskich miastach regionalnych wzrosła do 3 mln mkw., co stanowi 66% powierzchni biurowej dostępnej w Warszawie
  • 616 000 mkw. – na tyle szacuje się podaż powierzchni handlowej na koniec 2015 r, (30% więcej niż w 2014 r.)
  • 33% – o tyle więcej powierzchni magazynowej oddano do użytku w pierwszej połowie 2015 r. (w porównaniu z tym samym okresem 2014 r.)

Charles Taylor, Partner Zarządzający w firmie doradczej Cushman & Wakefield w Polsce, powiedział: W dalszym ciągu obserwujemy bardzo duże zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami komercyjnymi we wszystkich sektorach rynku. Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych przenosi się do miast regionalnych, które w pierwszej połowie 2015 r. po raz pierwszy w historii osiągnęły wyższą wartość transakcji niż Warszawa. Obecnie największą popularnością w sektorze biurowym cieszy się Kraków.

RYNEK INWESTYCYJNY

Na rynku polskich nieruchomości inwestycyjnych obserwuje się dynamiczny rozwój – tylko w pierwszej połowie 2015 r. zostało zawartych 21 transakcji o łącznej wartości 794 mln EUR, w tym 47% inwestycji dotyczyło nieruchomości biurowych, 34% nieruchomości handlowych, a ok. 19% nieruchomości przemysłowych i magazynowych.

W porównaniu z analogicznym okresem w 2014 r, wolumen inwestycji zmniejszył się o 47% przy jednoczesnym spadku liczby zawartych umów sprzedaży o 16%. Podstawową przyczyną spadku wolumenu transakcji jest coraz mniejsza podaż dużych atrakcyjnych nieruchomości.

W pierwszej połowie 2015 r. wartość transakcji zawartych w sektorze nieruchomości biurowych wyniosła 374 mln EUR, w sektorze nieruchomości handlowych – 271 mln EUR, w sektorze nieruchomości przemysłowo-magazynowych – 149 mln EUR. Wszystkie te wyniki są niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Prawie połowa wolumenu transakcji z pierwszego półrocza 2015 r. leży po stronie inwestorów amerykańskich, którzy zwiększyli swój udział w polskim rynku o 14 p.p. w porównaniu z 2014 r. Z kolei udział inwestorów niemieckich zmniejszył się o 15 p.p., a udział inwestorów z Polski utrzymał się na dotychczasowym poziomie (9%) – mówi Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

NIERUCHOMOŚCI BIUROWE W POLSCE

W pierwszej połowie 2015 r. na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie obserwuje się przewagę podaży nad absorpcją. W związku z utrzymującą się wysoką absorpcją (w lokalizacjach centralnych 30 900 mkw.) w sposób kontrolowany rośnie liczba pustostanów (w porównaniu do końca 2014 roku). Jednak zgodnie z przewidywaniami wzrasta liczba zawieranych umów najmu. Wolumen transakcji w minionym półroczu wyniósł 385 200 mkw. i był wyższy o blisko 50% w porównaniu z tym samym okresem w ubiegłym roku – najwięcej umów podpisują firmy z sektora bankowo-finansowo-ubezpieczeniowego (78 900 mkw.), technologii informacyjnych (77 100 mkw.) oraz usług profesjonalnych (49 400 mkw.). W pierwszym półroczu w Warszawie oddano do użytku ponad 147 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wśród największych ukończonych projektów należy wymienić: biurowiec Postępu 14 oraz budynek Spektrum Tower. Z większych projektów będących wciąż w budowie pozostają wieżowce: Warsaw Spire-Tower oraz Q22. Bazowe stawki czynszowe w stolicy oscylują w granicach 11-24,75 EUR/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji oraz standardu danego budynku.

W sześciu głównych polskich miastach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) zasoby ponownie się powiększyły i po pierwszej połowie 2015 r. wynoszą ponad 3 mln mkw. co daje 66% powierzchni biurowej Warszawy. Największym rynkiem biurowym po stolicy wciąż pozostaje Kraków (752 000 mkw.). W miastach regionalnych obserwuje się znaczny wzrost zawieranych transakcji najmu – przez pierwsze dwa kwartały 2015 r. podpisano umowy na ponad 217 200 mkw., co stanowi blisko 59% całkowitego wolumenu 2014 r. Najwięcej umów zostało podpisanych w Krakowie oraz Trójmieście. W dalszym ciągu na uwagę zasługują takie miasta jak Szczecin i Lublin. Szczecin obecnie oferuje 175 400 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, Lublin – 154 100 mkw. Bazowe stawki czynszowe w miastach regionalnych utrzymują się na podobnych poziomach i kształtują się w przedziale od 13 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi do 15,5 EUR/mkw./miesiąc we Wrocławiu.

W Warszawie obserwujemy u właścicieli budynków oraz deweloperów trudności w utrzymaniu aktualnych warunków czynszowych, co jest wynikiem przewagi podaży nad absorpcją. Jednak zgodnie z cyklem koniunkturalnym rozpoczął się spodziewany wzrost aktywności na rynku najmu, co wynika z wygasania umów podpisanych w latach 2006-2008 (umowy 10-letnie) oraz 2011-2013 (5-letnie), kiedy popyt był wysoki. Większą liczbę zawieranych umów obserwujemy również na rynkach regionalnych. Duży popyt pozwala sądzić, że w 2015 r. najemcy podpiszą w tych miastach umowy na ponad 400 000 mkw. powierzchni. Obiecujące są również perspektywy rozwoju dla rynków wschodzących – Lublina i Szczecina, których atutami są niskie koszty pozyskania wykwalifikowanych pracowników oraz niskie ceny gruntu – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

NIERUCHOMOŚCI HANDLOWE

W pierwszej połowie 2015 r. w Polsce oddano 176 800 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Do końca czerwca zakończyły się rozbudowy dziewięciu istniejących już nieruchomości handlowych oraz otworzyło się siedem nowych obiektów. Największym ukończonym projektem były Tarasy Zamkowe w Lublinie o powierzchni handlowej równej 38 000 mkw. W trakcie budowy pozostaje ok. 800 000 mkw. powierzchni handlowej, z czego 439 000 mkw. ma zostać oddanych do użytku jeszcze w 2015 r., w tym: Zielone Arkady (51 000 mkw. GLA) w Bydgoszczy oraz Sukcesja (46 000 mkw. GLA) w Łodzi. Najnowsze dane wskazują, że całkowita podaż 2015 r. wyniesie 616 000 mkw. i będzie o 30% wyższa od podaży 2014 r.

Blisko 38% tegorocznej podaży zostanie zrealizowane w ośmiu największych aglomeracjach (w ubiegłym roku wynik ten wynosił jedynie 9%). W tym roku za większość podaży (67%) odpowiadają głównie duże miasta (pow. 200 tys. mieszkańców) – co stanowi zasadniczą różnicę w stosunku do 2014 r., w którym ponad 70% nowej powierzchni handlowej oddano do użytku w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców (w tym 48% w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców). Popyt na lokale handlowe w 2015 r. pozostawał na dobrym poziomie. Obiekty o wysokiej odwiedzalności oraz zadowalających obrotach cieszyły się największym zainteresowaniem.

Wśród 15 największych polskich aglomeracji (miasta z co najmniej 200 tys, mieszkańców) najbardziej nasycone powierzchnią handlową są Lublin, Wrocław, Kielce oraz Poznań. Najwyższe czynsze obowiązują w najlepszych centrach warszawskich, gdzie za 100-150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 80-90 EUR/mkw./miesiąc, a za najlepsze lokale w tych obiektach nawet 120-140 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35-45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 20-30 EUR/mkw./miesiąc.

Wciąż obserwuje się dynamiczny rozwój parków handlowych, które aktualnie powstają głównie w mniejszych ośrodkach, w tym w małych miastach liczących 15-30 tys. mieszkańców. Największymi parkami handlowymi otwartymi w tym roku były Era Park Wieluń oraz Galeria Głowno (obydwa po 6 000 mkw.). Dynamicznie zmienia się również rynek centrów wyprzedażowych. W pierwszej połowie 2015 r. otworzyło się kolejne centrum wyprzedażowe – Outlet Center Białystok, a w trakcie rozbudowy znajdują się: warszawski Factory Ursus (o kolejne 6 000 mkw.) oraz Outlet Park w Szczecinie (o 5 000 mkw.). Na rynku spożywczym widoczne są dwie tendencje: dalszy rozwój formatu convenience (Żabka i Carrefour) oraz inwestycje w modernizację i standaryzację istniejących już powierzchni handlowych. Nie obserwuje się większych zmian na rynku hipermarketów budowlanych.

Coraz większego znaczenia nabiera handel internetowy, w tym handel mobilny na różne sposoby przenikający się z handlem tradycyjnym. Obecnie obserwujemy silny trend wchodzenia większości marek wszystkich branż w wielokanałową formę dystrybucji, tzw. omnichannel łączący sprzedaż w sklepach stacjonarnych z zakupami w sieci. Większość marek ma już swoje sklepy on-line. Z drugiej strony sklepy istniejące do niedawna tylko w sieci otwierają swoje placówki stacjonarne, nie tylko na zasadzie pop-up store, ale też na standardowych warunkach najmu w tradycyjnych obiektach handlowych. Współwystępowanie różnych form sprzedaży oraz przenikanie się różnych sposobów robienia zakupów jest obecnie jedną z najważniejszych cech rynku handlowego – mówi Marek Noetzel, Partner, Dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

NIERUCHOMOŚCI MAGAZYNOWE

W pierwszej połowie 2015 r. rynek magazynowy w Polsce kontynuował dynamiczny rozwój zarówno w zakresie podaży, jak popytu. Ilość powierzchni oddanej do użytku przekroczyła 450 000 mkw. (wzrost o 33% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku). Wysoki popyt (1,21 mln mkw.) spowodował kolejny spadek wskaźnika pustostanów z 6,8% do 6,2%. Dane szacunkowe pokazują, że ilość powierzchni dostarczonej na rynek w 2015 r. przekroczy poziom 1 mln mkw.

Wysoki popyt oraz fakt, że większość projektów, które są realizowane, to obiekty BTS i magazyny w dużej części objęte umowami przednajmu sprawia, że poziom powierzchni niewynajętej powinien utrzymać się na niskim poziomie.

Największym rynkiem magazynowym jest wciąż Warszawa i okolice, 77% powierzchni magazynowej zlokalizowane jest poza granicami administracyjnymi miasta. Dzięki coraz lepszej infrastrukturze transportowej wciąż rośnie atrakcyjność rynków regionalnych tj. Górnego Śląska, Polski Centralnej, Poznania oraz Wrocławia (60% zasobów kraju w porównaniu do 31% dla Warszawy).

Coraz więcej nowych projektów powstaje na rynkach mniejszych (Szczecin, Lublin, Kraków, Rzeszów, Trójmiasto) – w pierwszej połowie 2015 r. na tych rynkach oddano do użytku 167 000 mkw. powierzchni magazynowej, o 36% więcej niż na przestrzeni całego ubiegłego roku (123 000 mkw.). Dzięki coraz lepszej sieci dróg na popularności wśród najemców zyskują miasta średniej wielkości dysponujące odpowiednią siłą roboczą. Niektórzy deweloperzy rozbudowują portfele obiektów magazynowych i starają się pozyskiwać grunty inwestycyjne po przystępnych cenach za metr kwadratowy w tych miastach. Realizują nowe inwestycje, aby zaspokoić popyt najemców i dostarczyć w lokalizacjach o mniejszych zasobach powierzchni magazynowej nowoczesne nieruchomości magazynowo-logistyczne.

Na głównych rynkach magazynowych czynsze nie zmieniły się lub nieznacznie spadły. W dalszym ciągu najwyższe stawki obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,2–5,5 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,4–3,95 EUR/mkw./ miesiąc) oraz na obrzeżach stolicy (2,4–3,8 EUR/mkw./miesiąc).

Dzięki budowie nowych parków magazynowo-logistycznych w miejscach dotychczas niedostępnych najemcy mają większe możliwości wyboru interesującej ich powierzchni. Z kolei deweloperzy uwalniają potencjał bardzo dobrych lokalizacji inwestując w nowoczesne obiekty powstające jako nieruchomości typu BTS lub przeznaczone dla wielu najemców. Klienci z różnych sektorów, w tym sektora operatorów logistycznych 3PL, mogą wówczas zwiększyć efektywność łańcucha dostaw, niekiedy wyprowadzić się z przestarzałych nieruchomości lub ulokować się w nowoczesnych i efektywnych obiektach w miastach, które uzupełniają mapę ich lokalizacji biznesowych i bazę dostawców oraz oferują odpowiednie zasoby ludzkie – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce i relacji z klientami korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

 

 

Załączniki

Charles Taylor_Managing Partner_Poland_small.jpg
Marketbeat Jesien 2015.pdf
Marketbeat Jesien 2015_okladka.jpg

Kontakt dla mediów